Immobilienertragssteuer 2015/2016 – Teil 1
Die Steuerreform 2015 betrifft auch die Immobilienertragssteuer. Dieser Artikel bietet eine Übersicht über die aktuelle Gesetzeslage zur Immobilienertragssteuer. Folgende Themen werden hier behandelt:
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Was ist die Immobilienertragssteuer [1]
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Ausnahmen von der Immobilienertragssteuer [2]
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Erhöhung der Immobilienertragssteuer – umgewidmete Immobilie [3]
Was ist die Immobilienertragssteuer:
Seit 01.April.2014 gibt es in Österreich die Immobilienertragssteuer. Das bedeutet, dass sämtliche Gewinne aus der Veräußerung von Grundstücken der Einkommenssteuerpflicht unterliegen. Grundstücke sind – Grund und Boden, Gebäude und grundstücksgleiche Rechte (z.B. Baurecht). Genauso betrifft die Immobilienertragssteuer Eigentumswohnungen.
Der Steuersatz für die Veräußerung von Grundstücken beträgt 25% des Veräußerungs-Gewinnes.
Alt-Grundstücke, meist Grundstücke die vor dem 31. März 2002 erworben wurden, sind mit einer moderaten Einkommenssteuer von 3,5% des Veräußerungs-Gewinnes zu versteuern.
Die Immobilienertragssteuer betrifft nur entgeltliche Erwerbs- bzw. Veräußerungsvorgänge. Schenkungen oder Erbschaften sind aktuell nicht davon betroffen.
Ausnahmen von der Immobilienertragssteuer:
Hauptwohnsitz
Eine Befreiung von der Immobilienertragssteuer ist bei einem Hauptwohnsitz gegeben. Das bedeutet – wenn eine Immobilie zwischen Anschaffung und Veräußerung für mindestens zwei Jahre bewohnt wurde (als Hauptwohnsitz) ist keine Immobilienertragssteuer abzuführen. Für „Häuslbauer“ gilt: Der Hauptwohnsitz lässt sich erst nach Fertigstellung des Gebäudes begründen. Wenn die Voraussetzungen erfüllt werden, sind sowohl das Gebäude als auch der Grund und Boden (bis zu 1000 m2) von der Immobilienertragssteuer befreit.
Neu ist, dass die Hauptwohnsitzbefreiung nun auch dann gilt, wenn innerhalb der vergangenen 10 Jahre (vor der Veräußerung) ein Haus/eine Wohnung für mindestens fünf Jahre durchgehen bewohnt wurde – „5 aus 10-Regelung“. Es ist daher nicht schädlich, wenn der Hauptwohnsitz bereits vor der Veräußerung verändert wurde.
Herstellerbefreiung
Wenn ein Gebäude selbst hergestellt wurde ist es von der Immobilienertragssteuer befreit. Jedoch ist hier Grund und Boden steuerpflichtig, außer die Hauptwohnsitz-Befreiung ist auch anwendbar. Die Herstellerbefreiung ist dann anzuwenden, wenn ein Gebäude von Grund auf neu errichtet wurde und das finanzielle Baurisiko von dem/der EigentümerIn getragen wird. Auch anzuwenden ist diese Regelung, wenn eine Baufirma beauftragt wurde, das finanzielle Risiko (Kostenüberschreitungen) aber bei dem/der AuftraggeberIn liegt. Nicht gilt eine Fertigstellung oder Renovierung.
Wurde das Haus innerhalb der vergangenen 10 Jahre teilweise vermietet und dadurch Einkünfte erzielt, wird nur der nicht vermietete Teil von der Besteuerung ausgenommen.
Enteignung
Wird ein(e) EigentümerIn enteignet ist keine Immobilienertragssteuer abzuführen.
Bestimmte Tauschvorgänge
Werden Grundstücke im Zuge von Zusammenlegungs-, Flurbereinigungs- und Baulandumlegungsverfahrens getauscht, ist keine Immobilienertragssteuer abzuführen.
Erhöhung der Immobilienertragssteuer – umgewidmete Immobilien
Lt. format.at [4] gibt es eine Änderung bei der Immobilienertragssteuer bei umgewidmeten Immobilien. Die bisherige Regelung für die pauschale Besteuerung von umgewidmeten (umgewidmet ab 01.01.1988) Immobilien (bisher 15%) soll verschärft werden.
Es gibt Fälle, wo eine Steuer rückwirkend erhöht bzw. erhoben werden soll:
- Wenn die Umwidmung innerhalb von fünf Jahren nach einer Veräußerung ab dem 1.1. 2015 erfolgt und mit dieser in wirtschaftlichem Zusammenhang steht, oder
- wenn die Umwidmung ab 1.1. 2015 erfolgt ist und dies im Rahmen einer Besserungsvereinbarung zu einer nachträglichen Erhöhung des Kaufpreises führt.
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- Mietpreise – weiterer Anstieg
[1] https://www.help.gv.at/Portal.Node/hlpd/public/content/242/Seite.2420001.html
[2] https://www.help.gv.at/Portal.Node/hlpd/public/content/242/Seite.2420001.html
[3] http://www.format.at/service/steuern/einkommensteuer-neuerungen-firmen-selbststaendige-immobesitzer-auslaender-5405802
[4] http://www.format.at/service/steuern/einkommensteuer-neuerungen-firmen-selbststaendige-immobesitzer-auslaender-5405802
