Wie Man Eine Immobilie Verkauft Teil 1: Von Verkehrswert bis Exposé
Sie möchten Ihre Immobilie ohne Makler verkaufen? Dann nehmen Sie sich unsere Tipps zu Herzen. Das Immobilien-Geschäft bringt viele unerwartete Aspekte mit sich.
Der Verkauf einer Immobilie ist ein arbeitsintensives Projekt das viele versteckte Hürden mit sich bringt. Teil 1 liefert Information zu den ersten drei notwendigen Schritten, um eine Liegenschaft bestmöglich zu verwerten:
1) Die Marktanalyse, 2) den Verkehrswert, und 3) das Exposé.
1) Die Marktanalyse:
Der Verkauf einer Immobilie muss gut überlegt sein, denn nicht nur die eigene Ausgangssituation darf in die Überlegungen mit einfließen, sondern auch die Marktsituation, rechtliche oder steuerliche Veränderungen müssen betrachtet werden. Sammeln Sie sorgfältig Information für Information. Spricht alles für einen Verkauf der Liegenschaft, steht den weiteren Schritten nichts mehr im Wege. Setzen Sie sich intensiv mit der Region auseinander: Was waren wirtschaftliche Entwicklungen in den vergangenen Jahren, gibt es Trends zu erkennen, welche Immobilien wurden zu welchem Wert gehandelt usw.
2) Der Verkehrswert
Die Verkehrswert Ermittlung beschreibt die Wertermittlung des Hauses oder der Immobilie generell. Ein fundierter Immobilienwert und in Folge Preis ist die Grundlage für einen erfolgreichen Verkauf. Eine realistische Berechnung des Verkehrswertes der alle Pro und Contra der Immobilie beinhaltet gibt Käufer und Verkäufer Sicherheit. Für die Wertermittlung der Immobilie empfiehlt es sich das Service eines Profis in Anspruch zu nehmen. Natürlich gibt es heute Möglichkeiten den Immobilienwert z.B. via App selber und kostenlos durchzuführen. Wichtig zu bedenken ist aber, dass der Verkauf mit dem Preis der Liegenschaft steht und fällt. Der Käufer wird bemüht sein, den Preis (der den greifbaren Wert symbolisiert) nach unten zu handeln. Bei einem Immobilien-Kauf handelt es sich um eine Ausnahme-Situation, denn große Summen werden gehandelt. Entscheidungen für das Leben werden getroffen. Wenn die Preis-Basis ein automatisiert ermittelter Verkehrswert z.B. durch eine App ist, kann dies beim Käufer zu Unsicherheit führen und letztendlich zu einem Abbruch der Verhandlungen. Informationen zum Verkehrswert
3) Das Exposé:
Das Exposé ist die Aufbereitung der Immobilie in einem Dokument bzw. einer Verkaufsmappe. Es werden dafür folgende Unterlagen benötigt:
- Pläne & Grundriss
- Grundbuchsauszug
- Energieausweis
- Im Falle einer Wohnung: Parifizierungs-Gutachten
- als Zweitbesitzer einer Immobilie: den ursprünglichen Kaufvertrag
- Verkehrswert Berechnung
Immobilien-Fotos:
Hochwertige Fotos der Immobilie gehören zu den wichtigsten Faktoren für einen erfolgreichen Verkauf. Wenn dem Interessenten die Fotos nicht gefallen, wird er sich keine Zeit nehmen die Beschreibung durchzulesen oder gar eine Besichtigung zu vereinbaren. Die Immobilie muss idealerweise bei Tageslicht fotografiert werden. Professionelles Equipment ist dazu notwendig, Handy-Fotos eigenen sich nicht. Wenn das Licht nicht ausreicht unbedingt künstliches Licht zur Hilfe nehmen. Natürlich müssen die Räume abgebildet sein, aber auch die Immobilie von außen und die Umgebung gehören mit dazu. Eventuell einen Nachbarn bitten, Fotos von dessen Balkon aus zu machen und so das gesamte Objekt abzubilden. So ist es dem Interessenten möglich sich einen umfassenden Gesamteindruck zu machen. In den Räumen sollen so wenig Gebrauchs-Gegenstände wie möglich zu sehen sein. Auch architektonische Besonderheiten sollten auf den Fotos festgehalten werden. Eine Nachbearbeitung der Fotos in einem Foto-Bearbeitungs-Programm ist meist notwendig und hilfreich. Aus Diskretions-Gründen möchten viele Verkäufer keine Fotos von ihrer Immobilie zur Verfügung stellen. Diese Entscheidung ist nachvollziehbar, bei Verkäufern löst es aber oft Unsicherheit oder gar Desinteresse aus.
Die Beschreibung der Immobilie:
Eine detaillierte Darstellung der Immobilie beinhaltet die Beschreibung der Räume, die technische Ausstattung des Gebäudes (Heizung, eventuell Lüftung, Fernsehen/Internet…), die Lage, die Gemeinde, monatliche Kosten, Energiekennzahlen, Einrichtungsgegenstände die in der Immobilie verbleiben, der Verkehrswert usw. Auch Pläne und wichtige Punkte aus den genannten Unterlagen müssen hier eingearbeitet werden. Die Beschreibung gibt ein klares Bild über den Zustand und die Qualität der Immobilie und unterstreicht den Immobilienwert und somit den Preis.
Zu bedenken: Die Aufbereitung der Immobilie ist bereits eine Vorauswahl und Service für Interessenten. Wenn die Aufbereitung nicht der Wahrheit entspricht oder unvollständig ist interessieren sich auch Personen, die eigentlich etwas ganz anderes suchen und nicht als Käufer der Liegenschaft in Frage kommen. Eine Vielzahl an Anfragen und Besichtigungen ist keine Garantie für einen erfolgreichen Verkauf, aber eine Garantie für viel Arbeit.
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