Der Grundstückswert – Die neue Berechnung
Wie wir bereits in unserem Beitrag „Immobilienertragssteuer 2015/2016 – Teil 1 und Teil 2“ aufgegriffen haben, betrifft die Steuerreform auch Immobilien die vererbt oder an Familienmitglieder übertragen werden. Seit 01.01.2016 steigt die Steuerlast für eben diese. Die Basis zur Berechnung für „unentgeltliche Übertragungen“ ist der so genannte „Grundstückswert“. Wie sich dieser berechnet war bisher nicht geklärt, nun gibt es Details und darüber möchten wir euch an dieser Stelle informieren:
Das Finanzministerium zeigt zwei Möglichkeiten auf, wie der Grundstückswert berechnet werden kann:
1. Ein von einem geeigneten Immobilienpreisspiegel abgeleiteter Wert
2. Die Summe des hochgerechneten (anteiligen) dreifachen Bodenwertes und des (anteiligen) Wertes des Gebäudes
Es kann für jede wirtschaftliche Einheit entschieden werden welches Verfahren herangezogen wird. In jedem Fall ist weiters ein Nachweis eines geringeren Wertes möglich.
1. Ein von einem geeigneten Immobilienpreisspiegel abgeleiteter Wert
Die Methode 1 zur Ermittlung des Grundstückswert ist noch recht einfach anzuwenden. Ist aber nur dann möglich, wenn das Objekt einer speziellen Kategorie zugeordnet werden kann (Eigentumswohnung, Reihenhaus etc.). Dazu wird der Immobilienpreisspiegel 2016 von der WKÖ verwendet. Ab 2017 ist nur mehr der Immobilienpreisspiegel der Statistik Austria zulässig. Ausgehend vom Immobilienpreisspiegel entspricht der Grundstückswert sodann 71,25% des ermittelten Wertes.
2. Die Summe des hochgerechneten (anteiligen) dreifachen Bodenwertes und des (anteiligen) Wertes des Gebäudes
Die zweite Methode zur Ermittlung des „Grundstückswert“ ist da bereits komplizierter – das „Pauschalwertmodell“. Das Pauschalwertmodell macht Sinn, wenn bspw. ein Gebäude oder ein Gebäudeanteil übertragen werden.
Die Formel zur Ermittlung des „Grundstückswert“ schaut folgender Maßen aus:
[(anteilige) Grundfläche x dreifachem Bodenwert pro m² x Hochrechnungsfaktor] + [Nutzfläche bzw.
(anteilige) gekürzte Bruttogrundfläche x Baukostenfaktor x Bauweise-/Nutzungsminderung
(100%/71,25%/60%/40%) x Altersminderung (100%/65%/30%)]
Dieses Berechnungsmodell soll verschiedene Aspekte berücksichtigen: Die Lage des Grundstücks, die Bauweise und Nutzung, die Nutzfläche bzw. Bruttogrundfläche und den Erhaltungszustand.
Der Hochrechnungsfaktor dient dazu, die Wertentwicklung von Grundstücken (seit 1973) abzubilden. Der Faktor wird für jede Gemeinde festgelegt. Für die Städte mit über 100.000 Einwohnern wird zwischen den verschiedenen Stadtteilen unterschieden. In Innsbruck beispielsweise schwankt dieser Wert zwischen 3 und 5,5.
Anzumerken ist, dass wenn der Bodenwert weder dem Steuerschuldner noch dem Parteienverkehr bekannt ist, muss der Wert vom Finanzamt ermittelt werden. Der vom Finanzamt ermittelte Wert wird Einheitswert genannt (Einheitswertbescheid).
Der zweite Teil der Formel bezieht sich auf den Gebäudewert. Ausgangspunkt hierfür ist die Nutzfläche (bzw. die um 30% reduzierte Bruttogrundfläche) x dem definierten Baukostenfaktor. Dieser variiert wiederum je nach Bundesland. So betragen die Baukosten im Burgenland EUR 1350,00 pro m2 und in Vorarlberg EUR 1.780,00 pro m2.
Die Fertigstellung (bzw. der Fertigstellungsfaktor) spielt eine Rolle, wenn innerhalb der 20 Jahre vor dem Erwerbszeitpunkt keine Sanierung stattgefunden hat. Somit beträgt der Faktor 100% für bis zu 20 Jahre alte Objekte, 65% bei zwischen 20 und 40 Jahre alten Objekten und 30% wenn Objekte älter als 40 Jahre sind.
3. Die Alternative – das Sachverständigen-Gutachten
Abschließend gibt es noch eine Alternative zu beiden Varianten – ein offizielles und damit auch kostenpflichtiges Sachverständigen-Gutachten.
Der Verordnung des Bundesministerium für Finanzen sind Beispiele von der Berechnung (Methode 2 – Pauschalwertmethode) angefügt. Zur Vollständigkeit zitieren wir ein Beispiel: Ein Einfamilienhaus in der Steiermark, Kindberg
Baujahr 2012, Bruttogrundfläche Erdgeschoß und erster Stock 243 m², Keller 103 m² und Garagenfläche 36 m², dreifacher Bodenwert 15 697,44 Euro, Hochrechnungsfaktor lt. Anlage zur Verordnung: 2, Baukostenfaktor für Steiermark: 1 390 Euro
Berechnung des Grundstückswertes nach der Pauschalwertmethode:
(15 697,44 x 2) + (243 x 70% x 1 390) + (103 x 70% x 50% x 1 390) + (36 x 70% x 40% x 1 390)= 31 394,88 + 236 439 + 50 109,50 + 14 011,20 = 331 954,58 Euro
Quellen:
• derstandard
• Bundesministerium für Finanzen
• Wirtschaftskammer Österreich
• HELP.gv.at
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